Baraj kamulaştırması, kamulaştırmasız el atma ve ecrimisil

Baraj ve gölet projeleri, geniş arazilerin kamulaştırılmasını veya fiilen su altında kalmasını beraberinde getirir. Hukuki çerçevenin temeli 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur: kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmazlar, bedeli ödenerek idare adına alınır.

Baraj kamulaştırmasında hangi üç ihtimal var?

Kamulaştırma: İdare usulüne uygun kamulaştırma kararı almış ve bedel süreci işletilmişse uyuşmazlık esasen bedelin miktarı üzerinde yürür.

Kamulaştırmasız el atma: İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atmışsa (taşınmaz su altında kalmışsa) bedel/tazminat sorunu doğar. Kaynak araştırmanın veri tabanında su altında kalan taşınmazlara ilişkin güncel Yargıtay içtihadı bulunmamaktadır; bu konuda karar numarası verilememektedir.

Ecrimisil: Haksız işgal rejimi çerçevesinde fiilî kullanım bedeli tartışması gündeme gelebilir; bu başlıkta da doğrudan içtihat veri tabanında yoktur.

Somut uyuşmazlığın niteliği; idari kamulaştırma kararının varlığına, fiili el atma tarihine, su altında kalma düzeyine ve dava türüne göre belirlenir.

İmar kısıtlılığı ve geçiş hükümleri nasıl uygulanır?

2942 Ek Madde 1, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar için beş yıl içinde imar programı/uygulaması yapılmasını ve taşınmazın kamulaştırılmasını ya da kısıtlılığı kaldıran plan değişikliğini öngörür.

6200 sayılı Kanun tarafında ise Ek Madde 2, barajlardan içme suyu tahsisi yapılanların yatırım bedeli geri ödemelerini düzenler; Geçici Madde 12 tahakkuk etmiş ama tahsil edilememiş sulama yatırım bedellerinin takibinden vazgeçildiğini, Geçici Madde 13 ise eski su tahsislerinin mevcut hukuki durumlarını koruduğunu hükme bağlar.

Baraj kamulaştırması çerçevesi nedir?

Konu	Temel dayanak	Hukukî sonuç	Veri durumu
Kamulaştırma	2942 m.1	Kamu yararı için taşınmaz alınır	Mevcut
Kamulaştırmasız el atma	Kamulaştırma ilkeleri	Bedel / tazminat sorunu doğar	Doğrudan içtihat yok
Ecrimisil	Haksız işgal rejimi	Fiilî kullanım bedeli tartışması	Doğrudan içtihat yok
Geçiş hükmü	6200 Geçici m.13	Eski tahsisler korunur	Mevcut

Başvurudan sonuca adımlar

Aşağıdaki sıra 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun kendi sıralamasından aktarılmıştır. Somut dosyada hangi adımın yapıldığı idarenin ve mahkemenin dosyasından izlenir.

1. Kamu yararı kararı. Büyük enerji ve sulama projeleri gibi m.3/2 amaçlı kamulaştırmalarda kamu yararı kararını ilgili bakanlık verir (m.5/a-1); bakanlıkların verdiği kamu yararı kararının ayrıca onaylanması gerekmez (m.6). Baraj, sulama şebekesi ve boru hattı gibi büyük projelerde kamu yararı kararı, taşınmazın bulunduğu mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün asılarak ilan edilir; ilan süresinin bitiminden sonra yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz. Bu sınırlama ilanın bitiminden itibaren beş yıldır (m.25).
2. Plan, malik tespiti ve tapu şerhi. İdare taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli planı yapar; malikleri, tapu kaydı yoksa zilyetleri ve adreslerini tespit ettirir. Kamulaştırma kararından sonra tapu siciline şerh verilmesini ister. İdare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açtığına dair mahkeme belgesini tapu idaresine ibraz etmezse şerh resen silinir (m.7).
3. Kıymet takdiri ve satın alma teklifi. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanması esastır. İdare en az üç kişilik kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonu görevlendirir; tahmini bedeli belirtmeden, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü yazıyla malike bildirir (m.8).
4. Pazarlık. Malik yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde satış veya trampa isteğiyle idareye başvurursa, komisyonun belirlediği tarihte görüşme yapılır. Anlaşmaya varılırsa tutanak imzalanır; idare tutanağın tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır eder, taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel ödenir. Bu yolla satın alınan taşınmaza veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz (m.8).
5. Bedel tespiti ve tescil davası. Anlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini ister. Mahkeme başvurudan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler ve malike meşruhatlı davetiye, adresi bulunamayana ilan yoluyla tebligat yapar. Davetiyede, m.14’teki süre içinde iptal veya düzeltim davası açılabileceği ve taşınmazın değerine ilişkin savunma ile delillerin tebliğden itibaren on gün içinde yazılı bildirilmesi gerektiği yazılır (m.10).
6. Keşif ve bilirkişi. İlk duruşmada bedelde anlaşılamazsa hâkim en geç on gün içinde keşif yapar; bilirkişiler raporlarını on beş gün içinde verir; gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu atanır ve hâkim bedeli tespit eder (m.10). Bilirkişi kurulu en az üç kişidir (m.15). Değer, m.11’deki ölçütlere göre (cins ve nevi, yüzölçümü, net gelir, emsal satışlar, yapılarda yapı maliyeti ve yıpranma payı gibi) belirlenir; kamulaştırmayı gerektiren projenin sebep olacağı değer artışları dikkate alınmaz (m.11).
7. Bedelin yatırılması ve tescil. İdareye bedeli yatırması için on beş gün süre verilir; makbuz ibraz edilince mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir; tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır (m.10). Resmî metindeki nota göre Anayasa Mahkemesi’nin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla m.10’daki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresi iptal edilmiştir; iptal 21/2/2027’de yürürlüğe girer.
8. Boşaltma. Tescilden sonra idare boşaltmayı icra memurundan ister; icra memuru içindekilere on beş gün içinde boşaltmalarını tebliğ eder. Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır (m.20).
9. Kalan kısım. Kısmen kamulaştırılan taşınmazın kalan kısmı yararlanmaya elverişli değilse, idari yargıda dava açılmayan hallerde malik en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurursa bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur (m.12).
10. Baraj sahasına komşu (mücavir) taşınmazlar. Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda, kamulaştırma sahasına mücavir taşınmazların malikleri, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde yazılı başvurabilir. Başvuruyu valilikte kurulan komisyon inceler; çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğuna ve taşınmazdan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilirse taşınmaz kamulaştırılır. Malikin bu kapsamda açacağı davalarda valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır (m.12).

Büyük enerji ve sulama projelerine özgü iki kural. Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projelerinde bedelin Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı peşin ödenir; bu miktar bedelin altıda birinden az olamaz; kalanı en fazla beş yıl içinde faiziyle eşit taksitlere bağlanır. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli ise her halde peşin ödenir (m.3). Bu projeler için yapılan kamulaştırmalarda m.23’teki geri alma hakkı uygulanmaz (m.23).

Kamulaştırmasız el atmada adımlar. 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasında kamulaştırma yapılmadan fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlarda önce uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. İdarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine kıymet takdir komisyonu değeri tespit eder; malik, davet veya müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde uzlaşma görüşmelerine çağrılır; görüşmeler davete icabetten itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır. Uzlaşılamazsa uzlaşmazlık tutanağının tanzim tarihinden itibaren üç ay içinde malik veya idare bedel tespiti davası açabilir (Geçici m.6). 4/11/1983 ile 28/7/2021 arasındaki el koymalar için Geçici m.19 yalnız bu davalarda hükmedilen bedel ve tazminatların ödenmesine bütçeden pay ayrılmasını düzenler; bu dönem için dava açma süresi 2942’de bulunamadı (eski m.38 Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir).

Evrak listesi

2942 sayılı Kanun malikten istenecek belgeleri liste halinde saymaz. Metinde geçen belge ve bilgiler şunlardır.

İdarenin m.7 ve m.8 uyarınca topladığı ve bedel tespiti davasında mahkemeye başvuru dilekçesine eklediği belgeler (m.10):

• Taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli plan (m.7)
• Malik veya zilyet ile adreslerinin tapu, vergi ve nüfus kayıtları ya da araştırma belgeleriyle tespiti (m.7)
• Vergi dairesince verilen vergi beyanı ya da takdir edilen değer (m.7)
• Kıymet takdir komisyonunun bedel tespiti ve dayandığı raporlar (m.8, m.10)

Kamu yararı kararını verecek merciler ve onay m.5 ve m.6’da düzenlenir.

Malik tarafında metinde geçenler:

• Pazarlık için: yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde satış veya trampa isteğiyle idareye başvuru. Anlaşma tutanağı; taşınmazın hukuki ve fiili vasıflarını, bedeli, malikin kimlik bilgilerini ve tescil veya terkine dair kabul beyanını içerir (m.8).
• Bedel tespiti davasında: taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve deliller, tebliğden itibaren on gün içinde yazılı olarak (m.10).
• İdari yargıda iptal davası açılmışsa: dava açıldığının belgelendirilmesi; belgelendirilmezse işlem kesinleşir ve taşınmaz mahkemece tespit edilen bedel üzerinden idare adına tescil edilir (m.10).
• Mücavir taşınmaz için: valilik komisyonuna yazılı başvuru (m.12). Uygulamaya ilişkin hususlar Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle düzenlenir; bu yönetmelik bu rehber için incelenmedi, başvuruya eklenecek belgeler doğrulanamadı.
• Kamulaştırmasız el atmada (Geçici m.6): malikin müracaatı; metinde belge listesi bulunamadı.
• Dava dilekçesinin içeriği: adli yargıda 6100 sayılı HMK m.119 (mahkemenin adı, taraflar ve adresleri, davacının T.C. kimlik numarası, varsa vekil, dava konusu ve değeri, vakıaların özeti, deliller, hukuki sebepler, talep sonucu, imza); idari yargıda 2577 sayılı İYUK m.3 (taraflar, davanın konu ve sebepleri, deliller, işlemin yazılı bildirim tarihi).

Kaynak: 2942 s. Kanun m.5-m.12, Geçici m.6; 6100 s. HMK m.119; 2577 s. İYUK m.3 (mevzuat.gov.tr, erişim 10.10.2026).

Dilekçe iskeleti

Bedel tespiti ve tescil davasında malikin savunma ve delil dilekçesi (2942 m.10). Köşeli parantezli yerler doldurulur; iskelet olgu içermez.

Başlık: [yer] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

Dosya no: [esas numarası]

Davalı (malik): [ad soyad], T.C. Kimlik No: [numara], [adres]

Vekili: [varsa ad soyad ve adres]

Davacı (idare): [kamulaştırmayı yapan idarenin adı]

Konu: 2942 sayılı Kanun m.10 uyarınca açılan bedel tespiti ve tescil davasında taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerin bildirilmesidir.

Açıklamalar:

1. Taşınmaz: [il, ilçe, mahalle veya köy, mevki, pafta, ada, parsel, yüzölçümü, vasıf].
2. Davetiye [tebliğ tarihi] tarihinde tebliğ edilmiştir; bu dilekçe davetiyede belirtilen on günlük süre içinde verilmektedir.
3. Taşınmazın değerini etkileyen nitelikler: [cins ve nevi, ürün ve net gelir bilgisi, üzerindeki yapı ve tesisler, emsal satışlar].
4. Kamu yararı kararının muhtarlıkta ilanından önce mevcut olan sabit tesis ve ağaçlar: [liste ve tarih bilgisi].
5. Kalan kısım: [kalan kısmın durumu; varsa m.12 başvurusu ve tarihi].

Deliller: Tapu kaydı, [vergi kaydı], [emsal satış belgeleri], keşif, bilirkişi incelemesi, [diğer deliller].

Hukuki sebepler: 2942 s. Kanun m.10, m.11, m.12, m.15, m.25; 6100 s. HMK m.119.

Sonuç ve istem: Taşınmazın değerinin 2942 m.11’deki ölçütlere göre, yukarıda bildirilen nitelikler ve deliller dikkate alınarak tespitine; [kalan kısım hakkındaki talep] karar verilmesini arz ederim.

[tarih] · [ad soyad] · [imza]

Kamulaştırma işleminin iptali istenecekse dilekçe idare mahkemesine hitaben yazılır ve İYUK m.3’teki unsurları (taraflar, konu ve sebepler, deliller, işlemin yazılı bildirim tarihi) taşır; süre m.14’teki otuz gündür.

Başvuru reddedilirse ya da işlem aleyhinize olursa

Durum	Merci	Süre	Dayanak
Kamulaştırma işlemine itiraz	İdare mahkemesi (iptal davası)	Mahkemenin tebligatından, tebligat yapılamayanlar için gazete ilanından itibaren 30 gün	2942 m.14
Kamulaştırma belgelerindeki maddi hata	Adli yargı (düzeltim davası)	Aynı 30 gün	2942 m.14
Mahkemenin tespit ettiği bedel	İstinaf, ardından temyiz (bedel yönünden)	İstinaf: ilamın tebliğinden itibaren iki hafta; temyiz: tebliğden itibaren iki hafta	2942 m.10; HMK m.345, m.361
Acele kamulaştırma işlemi	İdare mahkemesi (ivedi yargılama)	30 gün; üst makama başvuru (İYUK m.11) uygulanmaz	2577 m.20/A
Kalan kısım ve mücavir taşınmaz uyuşmazlıkları	Adli yargı; mücavirde önce valilik komisyonu (dava şartı)	Dava süresi resmî metinde bulunamadı	2942 m.12
1956-1983 arası kamulaştırmasız el koyma	Mahkeme (bedel tespiti davası)	Uzlaşmazlık tutanağının tanzim tarihinden itibaren 3 ay	2942 Geçici m.6
Amaca uygun kullanılmayan taşınmazı geri alma (Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri ile mücavir taşınmaz kamulaştırmalarında uygulanmaz: m.23 son fıkra, m.12/6)	Adli yargı	Hakkın doğmasından itibaren 1 yıl	2942 m.23, m.24
İdareye yapılan başvurunun cevapsız kalması	İdare mahkemesi	30 gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır; dava 60 gün içinde (süre hesabı m.8)	2577 m.10/2, m.7

2942 m.37’ye göre bu Kanundan doğan ve adli yargıda çözülmesi gereken anlaşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür. İdari yargı süreleri 2577 m.8’e göre tebliğ, yayın veya ilan tarihini izleyen günden işlemeye başlar; son gün tatile rastlarsa izleyen ilk iş gününün bitimine kadar uzar. Tüm süreler için süreler çizelgesi.

Madde metni

Bu rehberde andığımız hükümlerin birebir metni bağımsız mevzuat sayfalarındadır:

• Madde 1
• Ek Madde 1
• Ek Madde 2
• Geçici Madde 12
• Geçici Madde 13

Dikkat

Kamulaştırma dosyalarında ilan tarihi, fiili el atma tarihi, geçiş hükümleri ve mevcut belge/hak durumu sonucu belirler.

Dayanak

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• 6200 sayılı Kanun
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: m.3, m.5-m.12, m.14, m.15, m.20, m.23-m.25, m.37, Geçici m.6, Geçici m.19 (erişim 10.10.2026)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu: m.3, m.7, m.8, m.10, m.11, m.20/A (erişim 10.10.2026)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.119, m.345, m.361 (erişim 10.10.2026)

Emsal kararlar

Künyelerin resmî karar sunucusunda (karararama.danistay.gov.tr) doğrulanma durumu her kararın yanında belirtilir; doğrulanamayan künye “doğrulanamadı” etiketiyle durur.

Su altında kalan taşınmazlara ilişkin güncel Yargıtay içtihadı, kaynak için doğrulanmış içtihat bulunamadı; bu başlıkta doğrudan içtihat künyesi verilememektedir.